כתבות נדל"ן

תוכנית ההטבות החדשה עד 10% הנחה
על דירה אינה רק סיוע פיננסי,
זוהי הכרה בכוח שמחזיק את המדינה.

נתחיל מהמספרים היבשים: הנחה של עד 10% (תקרה של 150,000 ש"ח)
על רכישת דירה ראשונה למשרתי מילואים פעילים.

המטרה: להכניס למשחק את מי שעזב את המשחק כדי לשמור על המדינה.

אחרי למעלה מ-150 ימי מילואים בממוצע לחייל קרבי מאז אוקטובר,

הפער הכלכלי לרכישת נכס רק גדל.

תוכנית זו אינה נדבה; היא גשר טקטי מעל תהום כלכלית שנפערה בזמן השירות.
יותר מאשר הטבה כספית, זהו איתות לשוק כולו: המדינה משקיעה בעמוד השדרה שלה. המהלך צפוי להזרים ביקושים חדשים, בעיקר לפרויקטים בפריפריה ובשכונות צעירות,

שם ההטבה משמעותית ביותר ביחס למחיר הדירה.

עבור היזמים, זוהי הזדמנות לשווק לקהל איכותי וחדור מטרה.

זוהי לא רק תודה, זוהי השקעה בתשתית

האנושית החיונית ביותר של ישראל.

החוזה ששורד כל הפצצה: המשכנתא שלא נהרסת עם הבית

המציאות המשפטית הקרה: גם כשהקירות קורסים, חוב של כמיליון ש"ח בממוצע נותר לתשלום. המדינה תפצה, אך הבנק דורש את התשלום החודשי – כאן ועכשיו.

דמיינו את ההלם הכפול. הראשון, צליל הפיצוץ והמראה הבלתי נתפס של הבית שהפך לעיי חורבות. השני, השקט והאכזרי לא פחות, מגיע כהודעת SMS: "התשלום החודשי למשכנתא על סך 6,200 ש"ח ירד מחשבונך".

זו אינה טעות מערכת, זו המציאות החוזית. עבור אלפי ישראלים, המשכנתא אינה הלוואה כנגד ארבעה קירות, אלא התחייבות אישית בלתי ניתנת לערעור. הבנק הילווה לכם כסף, לא רכש נכס.

ההתחייבות שלכם להחזיר את החוב קיימת גם אם הנכס עצמו חדל מלהתקיים.
בעוד מנגנוני הפיצוי של מס רכוש פועלים (לאט), הוראת הקבע לבנק אינה ממתינה. זהו הקרב השני, השקט, שמתנהל בחזית הפיננסית האישית של כל משפחה שנפגעה. קרב שבו אין אזעקות או כיפת ברזל, רק יתרת חובה.

כך משבר הבנייה מעצב מחדש
את מפת הנדל"ן של ישראל

העיכובים הצפויים והמחסור בידיים עובדות בעקבות המצב הביטחוני לא רק מייקרים דירות חדשות – הם דוחפים רוכשים לחפש ודאות ויציבות בשכונות ותיקות.

בעידן של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, כללי המשחק בשוק הנדל"ן נכתבים מחדש. ההבטחה לדירה חדשה בפרויקט יוקרתי מאבדת מקסמה. משבר הבנייה, שהוחמר עקב המלחמה והמחסור החריף בעובדים, הופך פרויקטים "על הנייר" להימור מסוכן. העיכובים במסירות והתייקרות התשומות צפויים להיות הנורמה החדשה.

לכן, אנו עדים למגמה ברורה: "בריחה אל הישן והבטוח". הפוקוס עובר מפרויקטים עתידיים לשכונות מבוססות, עם נכסים קיימים וקהילה מגובשת. רוכשים מעדיפים כעת דירה יד שנייה שניתן לראות ולגעת בה, על פני הבטחה מעורפלת לעתיד.

ה"שכונה המנצחת" של 2024 היא לא זו עם ההדמיות המרהיבות,
אלא זו שמציעה ודאות. כאן ועכשיו.

יוזמה מבורכת בלב משבר
כשקהילה הופכת לבית

הפרויקט "הבית שלי – הבית שלך" שב לחיים
ומציע דיור חינמי למשפחות
שבתיהן נהרסו במתקפה האיראנית

בעידן שבו הנדל”ן הישראלי מתאפיין במחירים מטאוריים, פרויקטים קהילתיים,
לא מסחריים – הופכים לנקודת אור של ממש. יוזמת “הבית שלי – הבית שלך” של ההסתדרות הציונית העולמית חוזרת לפעול בתגובה לנזק העצום שנגרם באזורים שונים בעקבות מתקפת הטילים האיראנית באפריל האחרון.

הפרויקט, שנולד בעקבות מתקפת 7 באוקטובר ושב כעת במתכונת מתוגברת, מעניק פתרון זמני וחינמי למשפחות שאיבדו את ביתן – עשרות מהן כבר שוכנו בדירות פנויות שהוקצו על ידי יהודים מהתפוצות. מיפוי הדירות נעשה בשיתוף פעולה עם עיריות, עמותות רווחה ורשויות פינוי והצלה.

מעבר למענה הפיזי, מדובר במחווה עמוקה של ערבות הדדית: אנשים מכל העולם הפכו דירה שעמדה ריקה – לבית תוסס לילדים, להורים, לתקווה. דווקא בשיאו של משבר ביטחוני ונדל"ני, הפרויקט מדגיש את האפשרות לבנות לא רק קירות – אלא קהילה.

תג המחיר של העורף:
לא רק בטון וברזל
אלא מטבע של חוסן לאומי

הערכות ראשוניות מדברות על מיליארדים,
אך העלות האמיתית לשיקום נזקי הטילים
טמונה לא רק במחירי חומרי הגלם
אלא בערך של החזרת תחושת הביטחון לשגרה.

החשבונית שהגיעה מאיראן אינה נקובה רק בדולרים; היא כתובה בשפת הבטון הסדוק, הזכוכית המנופצת והשגרה שהופרה. בעוד מומחים מגלגלים מספרים ומהנדסים מודדים נזקים, העלות האמיתית של שיקום המבנים שנפגעו
חורגת הרבה מעבר למחירון של קבלן שיפוצים.

ההערכה הראשונית, שמטפסת למאות מיליוני ואף מיליארדי שקלים, מתחשבת במחירי החומרים המאמירים ובמחסור הכרוני בידיים עובדות שהמלחמה רק החריפה. אך זוהי רק התשתית. העלות האמיתית היא שיקום התחושה. היא המחיר של להחזיר בית להרגיש כמו בית, של תיקון סדק בנפש הקהילה, ושל הערך הבלתי ניתן לכימות בחלון חדר ילדים ששב להיות שלם.

כל שקל שיושקע בשיקום אינו רק הוצאה
הוא השקעה בהצהרה ברורה: כאן אנחנו, וכאן נישאר.

היתר בנייה של 120 מיליון ש"ח
להתחדשות עירונית איננה עוד עסקה נדל"נית, אלא מהלך אסטרטגי למיגון 2.6 מיליון אזרחים

"יש לנו פער של כ-2.6 מיליון תושבים
ללא מיגון תקני. התחדשות עירונית היא הפתרון
המרכזי והיעיל ביותר לצמצום הפער הזה".

המספר הזה, מנתוני פיקוד העורף, הוא לא סטטיסטיקה – הוא פצצה מתקתקת. כל אישור פרויקט הוא נטרול של חלק מהפצצה הזו. השווי האמיתי לדייר הוותיק הוא לא רק דירה שערכה קפץ במעל מיליון שקלים; השווי האמיתי הוא הידיעה שבלילה, ילדיו ישנים חדר אחד ליד מרחב מוגן. מה שוויו של שקט נפשי כזה?השוק מגיב בהתאם, ובמהירות.

אם בעבר "פנטהאוז עם נוף לים" היה גולת הכותרת השיווקית, היום המשפט המנצח הוא "דירה חדשה עם ממ"ד תקני מקומה ראשונה ומעלה". ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, היטיב לתאר את המצב:

"הביטחון הפך להיות הפרמטר החשוב ביותר במפרט הטכני של דירה. אנשים מוכנים להתפשר על גודל המטבח, אבל לא על המיגון."

השינוי הזה מחלחל לכל שרשרת המזון הנדל"נית. יזמים מבינים שההשקעה בקונסטרוקציה מחוזקת ובממ"ד איכותי אינה "הוצאה", אלא הנכס השיווקי החזק ביותר שלהם.
דיירים בפרויקטים פוטנציאליים, שבעבר התבצרו בעמדותיהם במשך שנים על מחלוקות שוליות, מבינים כעת את מחיר העיכוב.

ה"דייר הסרבן" נתפס לא רק כמי שפוגע בעסקה כלכלית, אלא כמי שמעמיד את שכניו בסכנה פיזית.לכן, כשהדחפורים עולים על השטח כדי להרוס את אותם שני בניינים ישנים, הם לא מוחקים רק קירות סדוקים וצנרת חלודה.

הם מוחקים פגיעות. וכשהמנופים מתחילים להרים את קירות הבטון של הבניינים החדשים, הם לא בונים רק דירות. הם בונים חוסן לאומי, קומה אחר קומה. זוהי התשובה האזרחית, השקטה והנחושה לאיומים הרועשים מבחוץ.

במשך עשורים, שיחות הסלון על "פינוי-בינוי" נסובו סביב שווי, תשואה ומרפסות שמש. המילים "מכפיל" ו"זכויות בנייה" שלטו בשיח. היום, המילון השתנה. המונחים החשובים ביותר הם "מיגון תקני", "זמן הגעה לממ"ד" ו"חוסן קהילתי".

המציאות הביטחונית של אחרי ה-7 באוקטובר והעימות הישיר עם איראן ביצעו "פינוי-בינוי" לתפיסת העולם שלנו: הם הרסו את תחושת המובן מאליו, ובונים במקומה צורך קיומי בביטחון פיזי, שמתחיל בקירות הבית.

קחו לדוגמה היתר בנייה שניתן לאחרונה לפרויקט התחדשות עירונית באחת מערי המרכז. על הנייר, הנתונים יבשים: שני בנייני "רכבת" ישנים משנות ה-60, הכוללים 32 דירות, ייהרסו. במקומם, יוקם פרויקט מודרני עם שני בניינים חדשים ו-90 דירות.

ההיקף הכספי: כ-120 מיליון שקלים. אבל הסיפור האמיתי אינו נמצא במאזן של היזם, אלא במאזן האימה של הדיירים. הפרויקט הזה מעביר 90 משפחות ממצב של 0% מיגון תקני – דירות ישנות עם מקלטים משותפים רחוקים ומוזנחים – למצב של 100% מיגון, עם ממ"ד צמוד לכל דירה.

זוהי משמעותה של ההתחדשות העירונית כיום. זו אינה עוד עסקה כלכלית, זוהי עסקה קיומית. אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מדגיש בעקביות את הדחיפות:

ההתחדשות העירונית בשיאה
מה היקף ההיתרים? מי מוביל?
ואיך כל זה מתרגם לקרקע?

חקיקה, מספרים והאנשים שמובילים
את פרויקטי הפינוי־בינוי בשנים האחרונות.

ענף ההתחדשות העירונית בישראל עבר מהפכה בשנים האחרונות – במיוחד במסלול פינוי־בינוי. בשנת 2024 הוכרזו כ־86–90 מתחמי פינוי־בינוי, פי שניים לעומת 2023 (48), והיתרי בנייה צפויים לאפשר בנייה של כ־13,500 דירות במסלול זה בלבד. במקביל, בהליך תמ"א 38 צפויים להעתיק קרקע עם היתרים ל־15,000 דירות.

אז מה קורה בשטח?

בשנת 2022 ניתנו היתרים ל־11,867 דירות בפינוי־בינוי ול־16,763 בתמ"א 38 (סה"כ 28,630, כ־31% מכלל היתרי הבנייה.

בשנת 2024, מתוך כ־31,000 היתרי בנייה חדשים בהקשר התחדשות עירונית, 15,447 היו בפינוי־בינוי ו־15,753 בתמ"א 38.

בין הערים הדומיננטיות:

ירושלים – הובילה עם כ־3,000 היתרים בפינוי־בינוי בשנת 2022, ועומדת על כמעט 13,000 יח"ד מתוכננות ב-2024 .
לוד (6,613) יח"ד ,(רמלה (6,552) בת ים וחיפה בולטות גם כן.

הפרויקטים עולים לסדר היום: מרכזי ערים ותיקות עוברות מתיחת פנים, והקבלנים נמנעים מעלויות קרקע וריביות גבוהות. מנכ"ל הרשות, אלעזר במברגר קורא ליזמים:

“ענף ההתחדשות העירונית הוא המנוע הצומח ביותר… אנחנו עוברים משלב תכנון למימוש"

אבל יש גם אתגרי ביצוע:

ממוצע פרויקט פינוי־בינוי דורש 3–4 שנים רק להיתר, ועוד 3 שנים לבנייה בפועל – לפי התאחדות הקבלנים.
לקראת קבלת טופס 4 – יש תהליכים ביורוקרטיים שארוכים עוד חצי שנה נוספים.

זה לא רק עניין של קצב בנייה, אלא של השפעה חברתית: מיזמים מושקעים גם בהנגשת שירותים, פיתוח קהילתי ושימור מרקם חברתי .

פינוי־בינוי מגיע היום להיקפים חסרי תקדים – עם מאות מתחמים ואלפי דירות מתוכננות.

ערים כמו ירושלים, לוד ורמלה מובילות, ובת"א נשמרים פרויקטים של תמ"א באלתור מרקם הבניינים הוותיקים.

למרות שעמידה על תהליכים ביורוקרטיים מזורזים, חוזה בנייה ממוצע נמשך שנים.

עם זאת, זהו כלי אסטרטגי לחדשנות עירונית – שיפור אזורים ישנים, תשתיות איכות וקהילה מחודשת.

אנשי מקצוע, כמו עמי כחלון (ע.ט התחדשות עירונית), מנכ"לית “בן שלום” בתל אביב, ואלמנטים ברשות העירונית – מדגישים את השינוי מגוש הקרקע לזיגוג אנושי “

במבט קדימה: התרחבות והאצת פעילות גם בפריפריה, יחד עם שימור בלתי מתפשר של ערכים חברתיים ותשתיתיים, הופכים את הפינוי‑בינוי למנוע הצמיחה הבא של הנדל"ן בישראל.